自從2019年10月,政府調高首次置業人士的按揭成數上限至購入八百萬元樓下的住宅單位,最高可以做到9成按揭, 今天, 就讓我們來詳細講解想要申請9成按揭, 需要符合什麼條件? 有什麼需要留意的地方以及各種細節.
不管你是買樓新手、還是有經驗的朋友, 看完這篇文章, 都能對你申請按揭帶來很大的幫助的哦!
為什麼你可以相信這篇文章?
簡單點來說, 這篇文章的作者都很強呀!
本篇文章的主力作者, 牛B姨, 是站長的一位認識了很久的朋友, 80後的她, 現時四十歲不到, 已經過著全靠被動收入過著躺贏人生的生活. 收入範圍廣泛: 從網上聯盟收入 (affiliate income), 到比特幣 (bitcoin)等加密貨幣帶來的投資收入.
近年牛B姨拜了樓市掌門人蔣一洪, Lucy Jiang 為師, 學成了低於市價20%買樓, 零首期供樓等財技. 前陣子, 在站長誠意邀請的情況下, 答應了會在 white mileage 客席分享一些與投資有關的資料.
在牛B姨寫文章時, 都會咨詢她的師父, 同樣是80後投資專家, 樓巿蔣門人 (又稱樓巿掌門人) 蔣一洪 Lucy Jiang 過目, 她的輝煌戰績包括: 6年間, 從一個月光族的普通姑娘, 從零到坐擁二十多個物業, 至今未嘗蝕錢敗積的 投資長勝將軍. 同時, Lucy也是 P & S Academy (一間提供物業投資課程) 的創始人, 她的學生們都能以平均低於巿價 20% 的買入價購入物業, 甚至一些投資項目更能實現 0 首期買樓的強悍專家.
雖然說, Lucy 的強項不在於按揭, 而在於尋找優質荀盤, 但她在地產投資上, 可以說是一位萬事通, 而她課程的其中一大要賣點, 便是教會學生怎樣能以零首期買樓, 也就是變相的借到十成按揭呀! 故此, 她分享的知識, 可以說是非常十級超級有用的.
註: Lucy 不定期都會有開辦物業投資課程, 也提供”歡迎踢館式” 的免費十五分鐘物業投資顧問服務. 有興趣的朋友可以點選這個連結聯系她的團隊.
免費物業咨詢課程
最後, 也就是小小的站長了… 由於兩位投資達人貴人事忙的關係, 每一篇文章都是她們以口述的方式, 把內容定好了以後, 再由我打出來及編輯的… 所以也就容讓我小小的拉上關係吧…
好吧, 介紹完人物關係, 我們來直入正題吧! 今天, 就讓我們來說一下申請九成按揭的那點事吧!
九成按揭申請條件:
申請九成按揭,必須為首置人士(未持有其他香港住宅物業)
按揭申請人,又稱抵押人通常都是物業業主. 他們必須為首置人士, 注意, 此首置人士, 並不是指第一次買樓的人士, 只要個人是在申請按揭時, 並未持有任何其他本地住宅物業, 都可以被歸納於首置人士.
現時的規例下, 並沒有限定賣出物業購入物業之間需要相隔多久, 即使你是樓換樓的情況下, 只需要先行將物業出售, 當賣樓交易完成, 便能即時購入新樓, 這種情況亦是首置.
現時條例亦只適用於住宅物業, 如果按揭申請人, 在申請九成按揭時同時擁有非住宅物業, 例如車位、工廈單位等等, 只要他名下沒有住宅物業, 都仍算是首置.
九成按揭申請人必須為有固定收入人士
九成按揭的申請人, 需要是固定受薪人仕, 並且薪酬需要源自本地. 如果其薪金來源來自海外的話, 申請人便需要證明該薪酬來源與香港有緊密聯繫, 如果他是受聘於香港僱主, 或者有直系親屬源於香港定居, 都有可能借到九成.
近年來, 筆者發現受薪地區與香港相隔多遠也會有影響, 假設二位申請人的薪金來源,同樣來自外地,一位來自深圳, 一位來自泰國的話, 深圳的因為距離近點, 同樣的薪金, 位於深圳的申請人便有可能被批出更高的成數, 因為他們更容易與香港相關連.
如果薪酬是底薪加佣金或現金的形式發放的話, 最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。
甚麼是固定受薪人仕?
每月有固定收入的人仕, 在申請按揭上, 最好是每個月都由公司以自動轉賬出糧的人仕.
申請人的入息需符合供款與入息比率
供款與入息比率, 又稱供款比率 (DTI, Debt-to-Income Ratio)低於 50%, 即供款不可超過九成按揭申請者個人或家庭入息的 50%
假設申請人月薪為50000 元, 他用於償還按揭的供款最多不能超過 25000 元.
申請人的收入計算方面, 除了申請人的底薪以外, 他的其他福利例如花紅、雙糧等, 只需要在僱傭合約內已經有列明, 按揭申請人, 過去亦有就這些收入報稅, 也可以計算進入息範圍. 這些額外收入, 通常會按兩年的平均數計算.
600萬元以上的物業需要是現樓才能申請九成按揭
九成按揭以及按揭保險計劃, 都只適用於私人樓宇, 而其中六百萬元或以下的物業, 不管是現樓還是樓花, 都可以申請九成按揭. 只是樓花, 需要示於12個月內落成的. 而家即六百萬元以上的物業, 想要申請9成按揭, 便必須是以落成的住宅物業, 也就是現樓.
首次置業人仕買樓申請9 成按揭 – 常見問題FAQs:
以下是一些買樓人仕申請 9 成按揭的 FAQs:
首置免壓測是否正確? 做 9 成按揭需不需要通過壓力測試?
當我們申請按揭時, 因為當中涉及大筆款項, 銀行需要通過一系列的測試, 又稱為”按揭批核測試”,以證明按揭申請人有能力供款, 才能批准貸款.
為了評核申請人的供款能力, 銀行會進行以下兩種計算:
- 按照銀行現行利率, 以計算申請人的”供款與入息比率” 上限之內.
- 安銀行現時的按揭利率, 加3%, 再計算”供款與入息比率”是否仍然在上限之內.
在第二項計算中, 銀行模擬了按揭上升的環境, 在”加了3厘息” 的壓力增加的情況下, 在測試申請人能否在加壓環境下仍有充裕的供款能力, 就是壓力測試.
就現時的香港法例來說, 申請按揭的人士中, 除了申請的是發展商手提供的按揭, 例如呼吸plan, 只有兩種人仕, 可以獲得免壓測:
- 申請買新居屋及綠置居的綠表資格人士.
- 經按揭保險計劃申請樓按的首置人士, 只接受高成數的現樓按揭申請, 而且買入物業只用來自住用途, 按此原則, 申請九成按揭的人仕, 是可以免壓測的.
但注意, “首置免壓測”, 不是代表不用做壓力測試, 只是”豁免通過”壓力測試.
雖然按法例規定, 申請九成按揭的人士可以豁免壓力測試, 但其實, 銀行仍然會為申請人進行壓力測試的.
只是壓力測試的用途主要是用來評估申請人是否需要付額外的保險按揭費用, 而不是用來調整按揭成數.
即使首次置業人士, 未能通過壓力測試,只要期供款不超過個人或家庭入息的50%, 都仍然合符申請九成按揭的資格.
如果申請人通過了入息供款比率, 但在經過壓力測試, 加壓 3%後便符合不了, 便需要付額外10%的按揭保險保費.
筆者也曾見過不小例子, 就是首置買家在申請九成按揭時, 銀行採用了較鬆手的壓力測試計算方法, 例如, 雖然按揭貸款額是要借9成, 但銀行在金管局條例相對放鬆的情況下,在壓力測試一環上, 是以樓價的60% 計算的貸款額, 來計算每月供款的.
但當然, 各銀行也有自己的批核要求, 申請九成按揭的首置人士, 應該要向銀行查問清楚. 因為這一點, 是與當申請人向銀行申請時, 大巿趨勢以及個別銀行的當時的取向決定的.
當申請人在申請九成按揭時, 仍有非住宅物業的按揭未供完, 會影響申請嗎?
由於九成按揭申請直要求是, 申請人不能有其他住宅物業, 故此, 申請人如持有非住宅物業的貸款, 例如車位、工廈等, 又或是自己事那些非住宅物業按揭的擔保人, 只要申請人週期供款低於個人或家庭入息的 35% 或 40%, 並能通過壓力測試, 都可以藉足九成.
申請 9 成按揭要注意和不能犯錯的細節:
以下是一些申請 9 成按揭時要注意的細節:
- 如果你買入的物業不是自住, 而是拿來放租的話, 便不能申請到 9 成按揭, 最多只能申請到 5 成按揭.
- “自住”的定義: 按揭借款人/抵押人/擔保人（須為借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦）之主要住所。
- 9 成按揭申請者需為個人, 不能以公司申請, 所有以公司名義申請的住宅物業按揭, 最多只能做到 5 成.
- 非香港永久性居民也能做到 9 成按揭, 只是批核會比較嚴謹, 他們在申請按揭時, 需要提供:
- 自己或直系親屬的香港住址證明, 以及與直系親屬的關係證明, 例如出世紙、結婚証書。
- 如果申請人的收入如源自海外, 就要再提供文件, 證明與香港有緊密連繫, 如與本地公司簽訂的僱傭合約.
- 自僱人士 / 自由工作者等非固定收入仕, 如果不能提供由本地僱主固定支薪的証明, 申請人最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。
- 記得記得, 在你簽署了臨時買賣合約時, 便要申請按揭了!!! 我試過有些十分迷糊的朋友以為要在簽署了正式買賣合約才能申請, 你想想, 拖了多久呀! 雖然很傻, 但我真的看過這個情況!! 千萬千萬千萬要小心!
- 只大月新造的按揭, 才能申請九成按揭, 換句話說, 業主現在做的是六成按揭, 即使樓價升了, 物業的銀行估價上來了, 他也不能加按/ 轉按到九成按揭的!
9 成按揭詳解: 申請條件、中伏位 – 總結感言
不論你是第一次買樓的新手, 還是已經有著豐富投資經驗的朋友, 在申請按揭時我們都要細心留意巿場資訊及變化, 並及早做好預備. 申請 9 成按揭, 變相來說, 要求更加嚴格, 故此, 投資者應及早作好預備, 多問一些專家的意見, 以及提早預備好文件, 務求一擊即中, 避免撻訂的風險!
這些時間, 因為無法出遊的關係, 站長在發掘本地遊好去處的同時, 也會都待在二位投資逹人的身邊了… 然後我發現… 強者的世界果然不一樣呀… 基本上, 可以說是比鐵板神算還準呀… 她們都是有一個 checklist, 你只要把一些大概的文件給她們看, 看了幾分鐘後便能推出你能不能申請到按揭, 又或是會出現甚麼問題了… 完全是一個來, 一個準呀…
有些朋友本來是完全沒想過自己申請不到的, 但就是出了問題, 也被她們說中了…
所以, 想要買樓置業的朋友們, 我強力建議大家找 Lucy 聊一聊哦!也許你本意只是想為心儀申請九成按揭, 但最終卻能買到個低於巿價2成的荀盤, 然後再申請九成按揭呢?