買樓是人生大事，但是，我發現原來很多初次置業的朋友，對買樓上車的所有事宜，都十分不熟悉。
從睇樓揀盤、 和業主及地產代理談條件、商議價錢，以致簽定合約條款及申請按揭付款是都常常出現問題。 小則最終雖然能解決問題，但過程當中面對不少的心理壓力，大則撻訂收場，還要被追收中間差價。
事實上，不管我們做任何事，都需要知己知彼 ，熟悉整個流程，做好好金錢上和心理上的準備，買樓上車做業主，都同樣是這樣。
這篇文章，站長十分榮幸的請到了2位 (其實主力是一位, 另一位是她師父, 專門負責把關的) 四十歲都不到, 已經通過各種投資工具, 過去了單以被動收入便能會優質人生的投資專家和大家詳細談及，買樓時的流程、不同的買樓中伏位及其解決方法。
為什麼你可以相信這篇文章 (Why Trust Us)?
簡單點來說, 這篇文章的作者都很強呀!
本篇文章的主力作者, 牛B姨, 是站長的一位認識了很久的朋友, 80後的她, 現時四十歲不到, 已經過著全靠被動收入過著躺贏人生的生活. 收入範圍廣泛: 從網上聯盟收入 (affiliate income), 到比特幣 (bitcoin)等加密貨幣帶來的投資收入.
近年牛B姨拜了樓市掌門人蔣一洪, Lucy Jiang 為師, 學成了低於市價20%買樓, 零首期供樓等財技. 前陣子, 在站長誠意邀請的情況下, 答應了會在 white mileage 客席分享一些與投資有關的資料.
除了本地樓巿以外, 我們也寫過了一些文章，雖然是關於怎樣在英國買樓，和選那個城巿好的，雖然地區不一樣, 但實際上，基本原理也差不多，大家可以去看看哦！
在牛B姨寫文章時, 都會咨詢她的師父 (對, 所以你大概明白為甚麼我說是買一送一了), 同樣是80後投資專家, 樓巿蔣門人 (又稱樓巿掌門人) 蔣一洪 Lucy Jiang 過目, 她的輝煌戰績包括: 6年間, 從一個每月花光光的普通姑娘, 從零到坐擁二十多個物業, 至今未嘗蝕錢敗積的 投資長勝將軍. 同時, Lucy也是 P & S Academy (一間提供物業投資課程) 的創始人, 她的學生們都能以平均低於巿價 20% 的買入價購入物業, 甚至一些投資項目更能實現 0 首期買樓、又或是買了樓以後, 完全不用再供款的強悍專家.
聽了也覺得強吧? 單是 Lucy 自己成交的物業已經超過 20宗, 更別說這麼多年以來, 她陪著學生們買樓、驗樓、收樓時的所有經驗了… 所以站長這趟請她們來寫, 絶對是有考慮過的呀!
以下的影片應該可以讓你更了解 Lucy , 另一個影片則是她在分享一些在疫情下, 買樓時要注意的一些特殊事宜.
註: Lucy 不定期都會有開辦物業投資課程, 教授很多非常用的買入物業時用到的絶招, 例如近親轉讓、如果挑選擔保人；以及在樓宇轉讓上容易出現的中伏位: 例如父母把物業以送契樓轉名給子女會出現甚麼問題之類。也提供”歡迎踢館式” 的免費十五分鐘物業投資顧問服務. 有興趣的朋友可以點選這個連結聯系她的團隊.
免費物業咨詢課程
最後, 也就是小小的站長了… 由於兩位投資達人貴人事忙的關係, 每一篇文章都是她們以口述的方式, 把內容定好了以後, 再由我打出來及編輯的… 所以也就容讓我小小的拉上關係吧…
好吧, 介紹完人物關係, 我們來直入正題吧! 今天, 就讓我們來說一下新手買樓時要留意的各種詳細流程、開支、中伏位、申請按揭、注意事項!
買樓流程
以下是小編建議的買樓流程及實際操作:
- 買家先行了解自己的財務狀況，能不能做到按揭，暫時做不到的話，又應該要如何預備? 可以做的話，又能做到多小按揭。這點非常重要，筆者建議初次買樓的朋友可以找一些專家了解一下。
- 按著按揭的銀碼，去尋找心儀單位
- 找到心儀單位後，可以請地產代理進行查冊`（通常經紀會主動完成此步驟）
- 同時買家可於網上銀行作估價，也可以找熟悉行情的朋友或專業人仕驗樓、又或是與專業人仕查詢此樓盤是否買得過
- 一切都查明沒問題後，買家可以與業主還價，並準備好細訂 （一般為成交價的3 – 5%)
- 一切條款落實、並簽署臨時買賣合約，買家要交付細訂的支。
- 簽訂了臨約後，買家便要找律師樓及申請按揭，此兩方面上，建議買家最好事先找好資料，選定目標。銀行不宜找太多，以1-3間為宜，同一時間向太多銀行申請按揭則容易影響自己的個人信貸評級。
- 簽訂臨約後約14日內，買賣雙方律師便會安排簽署正式買賣合約，在簽正式買賣合約時，買方要預備好大訂(金額視乎細訂多少，通常大訂 ＋ 細訂合起來便等於樓價的10%)及印花稅，交付律師樓。
- 付了大訂後，到成交日臨近前，買方最好提前數天進行單位的最後檢查，以確保能順利交吉。通常在買家做了收樓前最後檢查後，到成交日收樓前，都不會有人進入該單位，同時這段期間，律師樓也會查明賣家所提供的樓契、有沒有拖欠任何費用、再簽訂相閞文件。
- 買方須於買賣合約的成交日前，成功獲得銀行批核按揭，並簽訂按揭契約。
- 於成交日時，銀行便會代表買方將按揭成功批核款項（一般為樓價餘額）轉給給賣方，完成整個買賣程序，買家也從此成為新業主，能從律師樓拿取單位鎖匙。
買樓必要開支
買樓其實除了樓價外，還有很多開支，例如:
- 經紀佣金 （通常為樓價的1%，並於簽訂臨時買賣合約時說明於何時結算)
- 律師費
- 印花稅、各種額外印花稅
- 差餉地租
- 裝修費
- 管理費（這是日後非常重要的一環，管理費可以非常貴）
如果準買家在買樓時沒有預備以上的費用支出，將會變得十分狼狽，也會打亂整個上樓計劃。
新手買樓第一重點: 買樓前首先要確定自己能做到按揭
除了個別身家特別豐厚的朋友，可以說，十個買樓的朋友，九個都要申請按揭。即使你找到一間十分順我的筍盤，但如果申請不到按揭，也只能眼睜睜的看著別人購入這個筍盤，然後自己享受。
所以在購入任何物業之前，時先要了解清楚，自己能否申請到按揭，如果可以申請到，又能借到幾多呢?
申請按揭所需文件
基本上，申請按揭基本需要以下證明：：
- 香港身份證副本
- 最近期之住址證明(如水、電費單、銀行月結單)
- 工作及入息證明：
- 最近年度的薪俸稅單
- 最近3 個月薪金入帳銀行紀錄
- 最近3 個月之糧單
- 最近3 個月之強積金供款紀錄
特別注意:
注意，這些只是最基本的，視乎你申請者的個資料、行業以及提交的入息証明文件，銀行有機會需要申請者補回更多的文件，例如當申請人在現時的公司工作未滿一年的話， 便有可能要提交上一間公司的工作証明文件。
如果你想申請 9 成按揭, 那便要更加小心了, 因為條件更多, 也更要好好預備哦!
對個別收入不太穩定的人仕或行業來說， 銀行也有可能會要求申請者提供最近六個月，甚至一年內的糧單。
而銀行最終批核的借貸金額，有可能比申請者想像中的小。故此，我十分建議，大家再申請按揭前，最好先找一位專家為你看一看資料，整理一下，不然的話，簽了買賣合約，然後才發現按揭申請不足，那邊要面對撻訂的風險了。
新手買樓第二重點: 花點時間和精力，去學懂尋找平、靚、正盤源
不知道大家在買樓時，是怎樣決定要買哪一個樓盤的呢？我發現很多朋友在選擇樓盤時，都是憑感覺的：
- 自己住習慣了，所以想找同一屋苑的樓盤
- 樓盤離開父母的家近，方便一點
- 物業與自己工作的地點距離很近
- 覺得這個物業很好，配套很齊備
這些，都構成了我們選擇購入一個樓盤的原因。不是說這些原因不好，只是，其實我們可以在這些原因之外，再加入物業的升值潛力，以及投資價值來考慮。
我發現很多新手物業買家，他們購入一個物業時的價格，都很常出現＂比巿價貴”的情況。
例如同區，同屋苑，同類型的單位 ，市場上的平均售價是300萬，他們卻會付出320萬呀，330萬呀等等的價錢來購入這單位。
這便是因為他們靠的, 是感覺. 而沒有從正確的投資者角度出發. 而且他們本著的心態, 是想要買入一間, 長久的居所, 但實際上, 新手買樓, 更需要本著一種: “這是投資! 這是投資! 這是投資!” 的心態!
這樣, 才能以投資者的角度來看物業, 冷靜又理志地按著定好的規條選擇物業. 當然, 那些條件我不能詳盡地分享給你, 因為這是我在 Lucy 的課堂上學的, 知識板權有價, 這點我也十分專重的.
但如果你第一間物業是以投資心態買入的話, 數年後你換樓時, 會便發現自己原來已經遙遙領先當時和你在同一個起跑線上, 但想著我要買來長久自住的朋友好多了!
因為他們一則不介意物業買貴了, 二則因為想自住便到處也不節省, 三則太有感情, 即使價好也不放. 結果, 你過數年後, 財富翻了一翻, 可以買更好的物業了, 他們卻還是把持住當初、那唯一一個物業.
新手買樓第三重點 – 查冊、驗樓要做好
查冊是甚麼？為甚麼這麼重要?
在購入樓宇前，我們必需先行了解好那個樓盤的情況和價值，其中一個對樓價和申請按揭影響非常大的因素，便是該單位是不是凶宅。
而準業主要了解一個物業是否凶宅，其中一個最方便的辦法便是問地產經紀會一份心儀單位的查冊報告，又或是自己親自前往土地註冊處，從土地登記冊查閱。
閱讀查冊報告可以說的是閱讀該物業的詳細歷史，從興建，落成，到入伙後第一到N手業主，中間發生過甚麼事， 都會被登記在內，而我非常、十分、超級建議大家一定學懂看查冊報告！
但留意，很多時候，除非事件有上過新聞，如果是租戶在單位中離世，是不會被記錄在查冊文件中的， 所以大家記得，這方面便需要問地產經紀和查閱兇宅網了，故此，＂學懂閱讀查冊報告 ＋ 了解兇宅網 ＋ 詢問地產經紀＂，絶是非常重要的一環！
驗樓知多D
一手樓驗樓
不管是一手樓還是二手樓， 準買家在購入一個物業前，驗樓都是必需的。因為當你購入樓宇後，所有的維修開支，都全由買家負責。
不懂驗樓，又或是直接跳過這步驟的朋友們，可以說是面對極大的風險呀！是以，我是非常建議各位在購入物業前，先找專業人士幫忙驗樓的。
如果你想買入的，是一手樓，當業主在購入物業前，在驗樓時發現有問題的話，發展商都會同意提供維修執漏的。所以在購入物業前先行驗樓，可以說是保障自己的重要一步。
二手樓驗樓
而如果你購入的，是二手樓，那基本上，買賣合約上都會列明＂現況買入＂,即所有問題都由買家在買入後負責.
而驗樓則是其中極重要的一環，因為這能讓買家了解應該如何和賣家議價。
如果準買家能在購入物業前，先了解清楚物業的情況，對準買家在與業主及物業代理議價上，將非常有幫助。
而為了保障自己，買家也可以在睇樓時，把物業現況寫入合約內，其中最好便需要包括所有的有問題的地方，甚至拍照為証，以免在收樓時出現問題。
新手買樓必看: 總結
上文提及了一些筆者個人認為，買樓必需要注意的事項，當然，還有很多的事我的應該要注意，畢竟，買樓是人生大事，而盡量完善每一步，能讓我們可以更好的把整件事做得盡善盡美。
誰不想自己住的房子又舒適，又保值，甚至升值呢?
如果大家有甚麼意見，歡迎你們也隨留言給我哦！