最近筆者有一位讀者朋友發了一位電郵給我, 問及加按、轉按及二按等各種不同按揭計劃的詳細分別, 今天, 就讓我來和大家一一仔細道來.
如果今天你也同樣存在著應不應該加按, 又或是如何轉按之類的煩惱的話, 廿金水
為什麼你可以相信這篇文章?
簡單點來說, 這篇文章的作者都很強呀!
本篇文章的主力作者, 牛B姨, 是站長的一位認識了很久的朋友, 80後的她, 現時四十歲不到, 已經過著全靠被動收入過著躺贏人生的生活. 收入範圍廣泛: 從網上聯盟收入 (affiliate income), 到比特幣 (bitcoin)等加密貨幣帶來的投資收入.
近年牛B姨拜了樓市掌門人蔣一洪, Lucy Jiang 為師, 學成了低於市價20%買樓, 零首期供樓等財技. 前陣子, 在站長誠意邀請的情況下, 答應了會在 white mileage 客席分享一些與投資有關的資料.
在牛B姨寫文章時, 都會咨詢她的師父, 同樣是80後投資專家, 樓巿蔣門人 (又稱樓巿掌門人) 蔣一洪 Lucy Jiang 過目, 她的輝煌戰績包括: 6年間, 從一個月光族的普通姑娘, 從零到坐擁二十多個物業, 至今未嘗蝕錢敗積的 投資長勝將軍. 同時, Lucy也是 P & S Academy (一間提供物業投資課程) 的創始人, 她的學生們都能以平均低於巿價 20% 的買入價購入物業, 甚至一些投資項目更能實現 0 首期買樓的強悍專家.
雖然說, Lucy 的強項不在於按揭, 而在於尋找優質荀盤, 但她在地產投資上, 可以說是一位萬事通, 而申請按揭, 也是樓宇買賣中不可或缺的一欄. 故此, 她分享的知識, 可以說是非常十級超級有用的.
註: Lucy 不定期都會有開辦物業投資課程, 也提供”歡迎踢館式” 的免費十五分鐘物業投資顧問服務. 有興趣的朋友可以點選這個連結聯系她的團隊.
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最後, 也就是小小的站長了… 由於兩位投資達人貴人事忙的關係, 每一篇文章都是她們以口述的方式, 把內容定好了以後, 再由我打出來及編輯的… 所以也就容讓我小小的拉上關係吧…
好吧, 介紹完人物關係, 我們來直入正題吧! 今天, 就讓我們來說一下加按/ 轉按及二按吧!
買樓投資專家的按揭教室: 加按/ 轉按/ 二按的關係
加按, 是香港常見的樓宇按揭的其中一種. 基本上是指, 已經擁有物業而又已經將其抵押給銀行的業主, 在想要多一筆現金周轉時, 便會考慮將他的物業, 向銀行申請在一次的按揭貸款, 以申請額外貸款額, 從而達到套現的目的.
加按的意思, 也就是增加按揭額, 已達到套現的目的.
轉按的意思, 就是業主, 決定將其物業從現有的銀行按揭貸款, 轉向另一間銀行, 有需要的業主, 可能會在轉按時, 同時申請加按.
二按的意思, 卻和加按及轉按完全不一樣, 因為不論是加按或是轉按, 都只會向同一個財務機構申請 (通常是銀行), 二按, 牽涉及兩個財務機構, 通常是指業主將現時自己抵押給銀行的物業, 再向財務公司申請更高成數.
在這樣的情況下, 同一個物業, 便會涉及兩個債權人, 兩個貸款. 二按的風險及利息支出, 通常都會比加按及轉按高.
使用加按物業套現的好處與壞處:
一般來說, 當業主使用加按物業已達致套現的好處非常顯而易見,那就是息口較低.
理論上來說, 因為有抵押的關係, 已按揭套現的方法來獲取現金, 秩序節省利息開支的.
二則, 還款年期也比較長遠, 可以與一般按揭貸款的變其來對比, 不像私人貸款, 普遍來說最多只能藉夠5年.
什麼時候會加按/ 轉按/ 二按
加按通常出現在兩個情況:
- 樓市上升的時候, 便會出現很多加按的情況了,因為業主在用的物業價值上升, 故此, 銀行也能獲得更高的估價, 假設, 三年前, 同一物業只值500萬, 但現時因為樓市上升的關係, 該物業已經升至六百萬, 在沒有計算業主已供的本金, 同樣是做六成按揭, 三年前業主只能申請300萬的貸款額, 現時已經可以申請360萬的貸款額.
- 第二個情況, 比較少見, 通常適用於, 已經購入物業, 並供了一段時間按揭的業主, 如果他們突然遇上經濟困難, 因為已經供了一段時間的按揭貸款, 餘下的本金比較少, 他們便能透過重新申請按揭, 也就是加按物業, 從而套現出一筆現金來周轉.
從以上兩種情況可見, 加按的著重點, 在於增加現金流.
在這裏先不提轉按, 先說二按吧!
甚麼時候會做二按?
什麼時候會出現二按呢? 通常就是業主在急需現金周轉, 又或是未能提供申請加按所需的收入證明文件時, 便會考慮二按, 因為相比加按二按的申請更容易,甚至有時候可以免除入息證明, 但當然二按的利率也會較高, 而且因為通常會接二按的財務機構都是財務公司, 這類型的財務機構面對的監管較少, 服務質素可能沒有保證.
所以如果業主有足夠時間, 又能提供足夠的入息證明、經過壓力測試那便最好還是向銀行申請加按吧.
甚麼時候做轉按?
與加按及二按以套現為目的不一樣, 轉按的申請人, 除了可能想套現以外, 也有可能純粹是想節省利息, 因為通常來說, 銀行之間的按揭服務競爭激烈, 為了爭取更多顧客, 新造的按揭通常都會有不同的低息優惠, 又或是現金回贈.
二則也有可能是因為物業升值了, 業主本來是借了高成數按了, 例如八/ 九成的按揭, 在這樣的情況下, 他們需要買按揭保險, 如因為業主的物業升值,再轉按以後便能借較低成數的按揭.
業主在申請按揭保險的保費退款的話, 他們能得到: 首年40%, 次年25%, 第三年 15% 的按揭保險保費退回. 以前提是, 他們需要償還原有按揭, 才能得到保費退款.
三則, 在業主過了罰息期後他們便想將物業轉至去一些提供mortgage link的高息存款戶口, 已賺取存款利息, 對沖按揭供款的利息開支.
故此, 轉按的目的, 與加按及二按對比起來, 更多元化. 係囉只係想你幫我睇一睇有冇問我知呀你話畀佢聽吖我未返到去我今日我喺出面做埋少少嘢先啦夜啲先返到去我返去幫你睇我就幫你話畀佢聽
加按/ 轉按時需要注意的地方
不論你是想要申請加按, 還是轉按, 其實都等於重新申請一次按揭貸款, 故此業主應該是先將所有的證明文件都準備好, 也要考慮當時的各種政策, 以及自己能否通過壓力測試.
如果閣下申請轉按或加按, 是因為那一筆資金有有特別用處的話, 便要考慮能不能及時套現.
因為有時候加按或轉按, 中間因為牽涉到贖契等手續, 便可能需要更多時間. 以致趕不及準備那筆資金.
另一方面, 如果物業是聯名擁有的話, 申請轉按或加按也需要所有業主同意, 才能申請.
而如果是需要補地價的政府物業, 業主再申請加按時便可能需要先向政府部門申請, 並獲得批准, 才能申請加按或轉按.
另一方面, 如果是現有按揭的物業, 業主是不能透過加按以申請高成數按揭的, 例如八成或九成按揭, 因為按揭保險計劃, 並沒有包括加按在內, 你是只適用於新造按揭.
申請加按業主要留意的事
- 業主在申請加按前, 應時先做好準備, 了解銀行對該物業的估價, 也應了解自己的收入是否能通過壓力測試. 也應該事先向不同銀行了解清楚他們的政策和取向. 不然的話,即使業主申請加按, 最後獲批的金額也有可能未如理想.
- 另一件事, 加按以後, 借貸金額大了, 同樣, 面對利率上升帶來的壓力, 也會增加, 故此, 業主在申請加按時, 應仔細考慮自己能否負擔加息後的影響.
- 如果業主是在轉按時同時加按的話, 應事先問清楚舊銀行的通知期, 以及甚麼時候交接最好, 不然的話, 即使新的按揭計劃申請好了, 但未能轉過去, 便白白浪費了那一個月的利息支出了
- 另一方面, 業主在考慮轉按時, 也要考慮舊有及新造的按揭的罰息期. 如果在罰息期內轉按或贖回物業, 業主便要付額外的手續費, 故此, 業主應考慮清楚自己會否在轉按後會否想要在短出售物業. 如果業主有這樣的打算的話, 便應該在加按或轉按時選擇一些罰息期較短的按揭計劃.
買樓專家教路: 按揭全攻略: 加按/ 轉按/ 二按詳解懶人包 – 總結
筆者在寫這篇文章的最大感觸就是… Lucy 說了一句: 說到底, 加按其實也挺受巿況影響的, 所以不管怎樣, 我們的首要條件也就是要先購入一間平、靚、正的物業, 當你的物業比巿價低2成, 即使樓巿下調, 你也不會蝕錢呀! 而且以後也很容易便能申請到按揭啦!
但當然, 在申請加按時, 我也要事先預備好所有資料, 做好準備. 這樣的話, 才能一擊即中!